Строительный форум во Владивостоке: отраслевая встреча на историческом пике

Большой отраслевой Строительный форум «ИТОГИ. ПЕРСПЕКТИВЫ. ИННОВАЦИИ» 28 ноября собрал во Владивостоке более 230 представителей строительного рынка, смежных секторов бизнеса, банков, кадровых агентств и чиновников федерального и регионального уровня.

Событие, состоявшееся в отеле VLADIVOSTOK Grand Hotel & SPA, для строительной отрасли не рядовое, подобных площадок для предпринимателей Дальнего Востока не проводилось давно. На Форуме организаторы предоставили возможность бизнесу рассказать о себе, наладить новые деловые связи, настроить и укрепить коммуникацию с властью и институтами развития. Главными темами стали работа с госзаказом, развитие механизма комплексного развития территории, проектное финансирование и дефицит кадров.

На открытии Форума к участникам обратился министр экономического развития Приморского края Андрей Блохин. Он привёл вдохновляющие цифры текущего 2023 года, согласно которым строительный рынок в регионе находится на историческом подъеме.

“Строительная отрасль показывает стабильно положительную динамику. Так, объем работ по виду деятельности «Строительство» по итогам 9 месяцев 2023 года - 109,5 млрд рублей или +11,3% к 2022 году.

Объем жилищного строительства по итогам 9 месяцев 2023 года составил 896,5 тыс. М2. Рост к 2022 году +36%. В 2022-м году введено 1 млн м2 жилья. Это самый высокий показатель за весь постсоветский период и треть от объемов ввода жилья на всем ДФО”, - поделился министр свежими данными.

Андрей Блохин напомнил застройщикам о создании промышленного парка «Большой Камень», площадь которого составляет 172 га, в котором можно будет уже в 2024 году получить земельный участок с готовой инженерной и транспортной инфраструктурой в аренду для создания обрабатывающих производств.

“Уже в 2024 году планируется ввести в эксплуатацию первый корпус площадью 10 000 кв. метров. Для резидентов предусмотрены налоговые льготы в первые 5 лет: налог на имущество - 0%, налог на прибыль - 0%, земельный налог - 0%. Страховые взносы - 7,6% в течение 10 лет. Стоимость аренды земельного участка для резидентов составляет 22500 руб. за 1 гектар в месяц. Аренда готовой площадки стоит 400 руб. за 1 кв. метр в месяц”, - разъяснил глава регионального Минэка.
Организаторы Форума, в свою очередь, постарались выполнить свою главную миссию - сделать мероприятие полезным для дальневосточного бизнеса.

Как рассказала исполнительный директор Клуба предпринимателей Дальнего Востока, Анастасии Продан, главной задачей форума является достижение конкретной выгоды для каждого его участника, а также укрепление взаимодействия между отраслями и ведомствами для эффективного решения ключевых проблем в отрасли.
"Для нас, как организаторов, крайне важно, чтобы участники не только получили ценную информацию от спикеров, но также смогли наладить важные связи между собой. Это новые знакомства, открывающие перспективы роста для компаний, особенно учитывая, что на форуме собрались представители со всего Дальнего Востока", - подчеркнула она.

Анастасия Продан отмечает, что подобная цель преследуется всеми отраслевыми мероприятиями, проводимыми регулярно при поддержке Клуба предпринимателей Дальнего Востока.
Анастасия Продан

Открыто о сложностях

Площадка Клуба предпринимателей Дальнего Востока важна для бизнеса еще и тем, что участники форумов здесь открыто говорят о проблематике в своих отраслях. Причем, это исходит не только от самих участников рынка, но и от представителей власти и государственных институтов развития.

Так, замдиректора ООО “КРДВ Приморье” (дочернее общество "Корпорации развития Дальнего Востока и Арктики") Григорий Ковалёв озвучил ряд проблем, с которыми сталкиваются застройщики в процессе работы с госзаказом.

"Мы сталкиваемся с непредвиденными работами, необходимостью корректировки документации.

Кроме того, хотя на территориях опережающего развития работа идёт достаточно хорошими темпами, мы сталкиваемся с большим количеством коллизий, накладок. Тем не менее, максимально принимаем возможные меры, чтобы их избежать и пошагово воплощать наши объекты в жизнь, вводить их в эксплуатацию.

Также, в процессе работ с привлечением подрядных организаций мы испытываем острую необходимость в привлечении грамотных подрядчиков, способных выполнять необходимые работы", - отметил представитель КРДВ.

Он также добавил, что всё это связано с необходимостью подтверждения технической квалификации, большим документооборотом, необходимостью казначейского сопровождения.

"Поэтому перечень участников, к сожалению, не слишком велик, хотя рынок достаточно развит", - поделился Григорий Ковалев.

"Также многие из нас знают, что есть сейчас проблемы с привлечением персонала. Сейчас в этом плане достаточно сложно организоваться, найти людей. И это тоже сдерживающий фактор", - рассказал эксперт.

Механизм КРТ - важно и полезно

Панельная сессия, посвященная проблематике механизма комплексного развития территорий, стала одной из ключевых на Форуме.

Советник главы Владивостока, член градостроительного совета Приморского края Кирилл Солгалов принял участие в обсуждении онлайн, из Москвы, где в эти дни совместно с Минстроем РФ и институтом развития ДОМ.РФ участвует в процедуре усовершенствования механизма КРТ. Он кратко рассказал собравшимся, в чем главный смысл этого инструмента.

“В принципе КРТ это очень важный механизм, который в рамках мастер-плана позволяет добиться тех решений, которые в нем сегодня заложены. Мастер-план Владивостока — это документ, в котором взаимно уравновешены инфраструктурные потребности города, и те механизмы развития территории, привлечения инвестиций, которые существуют сегодня. И в рамках этих механизмов поддержки социальной инфраструктуры есть возможность привлекать инфраструктурные бюджетные кредиты и другие инструменты для строительства инфраструктуры. Это комплексное развитие”, - объяснил архитектор.

Он подчеркнул, что для Владивостока в рамках этой работы выделен один из очень важных элементов его территории — это прибрежная зона, которая предполагается к полноценному преобразованию.

“И я очень надеюсь, что в ближайшее время мы с вами увидим, как меняется облик морского фасада, и как город, наконец, выходит к морю. Мы все знаем, что Владивосток с трех сторон окружен морем, но выйти к этому благоустроенному морскому побережью сейчас не так-то просто. В этой связи очень интересно, что сегодня находится на согласовании программа мероприятий по реализации мастер-плана. Они включают в себя большое количество объектов и дорожной, и социальной инфраструктуры. И в этом смысле механизм КРТ призван помогать обеспечивать софинансирование за счет увеличения бюджетных источников”, - отметил участник Форума.
Еще один спикер секции по теме КРТ также не оставил в стороне моменты, которые ощутимо тревожат отрасль.

Представитель федерального застройщика, директор по проектам строительной компании "ФСК Регион" Павел Строителев обозначил перечень административных барьеров в работе.

"Есть вопрос, который, наверное, затронул всех застройщиков. Это согласование проектов планировки территории. Наверное, минимальный срок, который был у меня и у наших коллег - это 6 месяцев. И некоторые проекты не согласовываются годами. Либо согласовываются несколько лет и по итогу они уже теряют свою актуальность.

Следующий административный барьер, который мы преодолеваем, это длительные сроки и непрозрачность при получении технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения", - уточнил специалист.

Он уверен, что эти проблемы связаны с нехваткой персонала в ресурсоснабжающих организациях.

"Наверное, часто застройщики получают на заявление о выдаче этих условий отказ, где написано: у вас но достаёт документов, хотя, ты их прикладывал. Начинаешь общаться со специалистом и он тебе говорит: ну да, на самом деле документы есть, просто я не успеваю просмотреть, поэтому пишу вам отказ.

Ещё одна проблема - непрозрачность ценообразования. Зная внутреннюю кухню, мы иногда рядом друг с другом реализуем проекты. И у одних техусловия стоят 20 млн, а у других 150. А мероприятия в них прописаны примерно одинаково, поэтому на это тоже нужно внимательно смотреть.

Ещё что хотел бы озвучить. Это сроки получения разрешения на строительство. Готовясь к выступлению, я прозвонил нескольких застройщиков, которые сказали мне страшные вещи: некоторые застройщики получают разрешение на строительство с 10 раза и потом «отмечают» это 2 недели", - подытожил Павел Строителев.

Государственный подход

Особо почётным гостем и участником Форума стал управляющий директор по Дальнему Востоку АО «ДОМ.РФ», экс-губернатор Еврейской автономной области, госслужащий, много лет посвятивший работе в исполнительной власти различных регионов ДФО Александр Левинталь. В своем выступлении он озвучил государственный подход к развитию отрасли, по старой традиции рассказал две новости - хорошую и плохую. И анонсировал большой земельный аукцион во Владивостоке.

“ДОМ.РФ является единым институтом развития в области жилищного строительства и комфортной городской среды. И несмотря на то, что мы активно работаем по всей стране, у нас есть один-единственный региональный приоритет - это Дальний Восток. Как вы знаете, президент сказал о том, что Дальний Восток это приоритет для нашей страны на весь XXI век. И я хотел бы рассказать, как мы реализуем этот приоритет.

Надо отметить, что в последние годы темпы строительства на Дальнем Востоке опережали среднероссийские, и это хорошая новость. По итогам 2022 года было построено примерно 3,6 млн квадратных метров жилья на Дальнем Востоке. По итогам десяти месяцев 2023 года в ДФО было построено 3,3 млн квадратных метров жилья, это на 15% больше, чем в рекордном 2022 году. А по России сейчас идёт показатель минус 2 процента. На Дальнем Востоке строительство многоквартирных домов выросло на 42% к прошлому году, а по России — всего на 7%.

Плохая новость состоит в том, что обеспеченность жильем на Дальнем Востоке на 11% меньше, чем в среднем по стране. А объемы строительства жилья на одного жителя на Дальнем Востоке на 36% меньше, чем в среднем по России.

Поэтому перед нами стоит задача ускорения строительства жилья, увеличения объемов и обеспечения его доступности для жителей Дальнего Востока.

Что в этом плане делается или в чем участвует ДОМ.РФ, чтобы решить эту задачу. Вы знаете, что еще на ВЭФ 2021 года во Владивостоке президент поставил задачу разработать мастер-планы 25 основных городов Дальнего Востока. И эта задача на сегодняшний день выполнена. По всем городам сегодня разработаны мастер-планы, и на базе этих мастер-планов разрабатывается комплексная программа развития этих городов, где определяется объекты, сроки и источники финансирования.

Аукцион «за долю»

Александр Левинталь также рассказал о новом инструменте проведения земельных аукционов под строительство и анонсировал продажу гигантского участка земли под застройку на Русском острове в следующем году.

«Мы развиваем относительно новую форму реализации земли, получившую "за долю". На аукцион выставляются участки не за деньги, а за то, какая компания отдаст нам больший процент жилья по завершению строительства. Это очень хорошо для застройщиков, потому что на стадии начала строительства не надо отвлекать деньги и расчёты идут активами уже по окончании. Первый такой аукцион был во Владивостоке, компания Девелопмент-Юг из Краснодара построила дом в бухте Патрокл, он уже введен.

На следующий год мы планируем еще один большой аукцион. Это почти полмиллиона квадратных метров на острове Русском под развитие малоэтажного строительства», - поделился с застройщиками г-н Левинталь.

Загородная недвижимость — и вширь, и вверх

Застройка пригорода Владивостока развивается сегодня колоссальными темпами. Территории Владивостокской агломерации в окрестностях столицы ДФО, Артёма и Надеждинского района всё больше обретают городские черты, разрастаясь и вширь, и вверх.

Генеральный директор Центра загородной недвижимости «Моя земля» Алексей Дормидонтов на секции “Продукт и тенденции рынка” рассказал о сложностях ведения бизнеса по строительству коттеджных посёлков за чертой города и как удаётся соседствовать с “многоквартирщиками”.

“Мы на рынке загородной недвижимости восемь лет. Львиную долю этого времени занимались консалтингом, маркетингом, продажами. Вместе с нашими партнерами - застройщиками, инвесторами участвовали в разных проектах коттеджных поселков. И последние два года мы сами девелоперы. Сейчас запустили посёлок "Мандарин", планируем к запуску "Соловей", и уже реализовали "Апрель Парк".

Меня спрашивают, почему у нас так мало коттеджных посёлков... хочу на эту тему порассуждать.

Первое это то, что все поселки, которые строятся в нашем регионе, да и в большинстве регионов по стране, финансируются за счёт частных инвестиций. В индивидуальном жилом строительстве (ИЖС) нет проектного финансирования. До прошлого года этого не было даже законодательно. Сейчас банки уже учатся выдавать это финансирование, застройщики учатся его получать. Но пока прецедентов по всей стране меньше десяти.

Второе - земельных участков, которые подходят под создание комплексного объекта ИЖС и пригодного для проживания, довольно мало. Пригодный - это значит достаточно большой по объему - чтобы можно было расположить 10-15 тысяч квадратных метров. Также к этой локации необходима хорошая транспортная доступность. Чтобы в пяти-десяти минутах езды на автомобиле была какая-то "социалка" - школа и прочее.

Ну и чтобы была возможность провести туда сети, как минимум электричество. Остальное можно сделать локально. И еще один момент - важно, чтобы на эту территорию раньше тебя не обратили внимание те, кто занимается многоквартирной застройкой, поскольку весь пригород сейчас активно строится не вширь, а вверх.

Третья причина. Наш клиент - это уже довольно зрелая семья, для которой это уже не первая недвижимость. Соответственно, это достаточно больше домовладение, которое не может быть дешёвым. И та ипотека, которая сейчас субсидируется государством, несущественна для покупки дома стоимостью 12-15-18 млн рублей. Это средний по цене дом в коттеджном посёлке.

Тем не менее, всё равно есть энтузиасты-застройщики, которые реализуют проекты таких посёлков, выбирая для себя разные стратегии в зависимости от доступа к финансированию. Самая простая концепция - это земельный участок в благоустроенном посёлке. Плюс этого формата - достаточно большой спрос. Люди хотят купить землю, чтобы за них решили вопрос с благоустройством, а они дальше уже будут строить дом.

Вторая концепция - строительство под клиента, на свободном месте в благоустроенном посёлке. Плюсы в том, что клиент получает то, что он хочет, дом может быть модернизирован под него. Минусы - низкая скорость реализации. Например, посёлок "Белый парус", реализованный по этой схеме, строился семь лет. Ещё один минус - сложная ипотека.

Третий вариант - это комплексное строительство. Когда застройка идёт в несколько этапов, но покупателям предлагается готовый объект. Это самый востребованный вариант. Но самый сложный за счёт отсутствия финансирования.

Но это не единственная проблема. Есть история, связанная со сроками строительства. Сейчас скорость строительства одного дома примерно 6 месяцев. Мы совместно с комбинатом "Приморье" проработали серию домокомплектов, которую мы хотим применить. Используя их, мы планируем сократить этот срок строительства до 2-3 месяцев.

Сказать честно, скорость продаж у нас зависит не только от ипотеки, но и от доверия клиентов. В этой связи у нас есть, так сказать, свет в окошке.

Введение механизмов эскроу-счетов для ИЖС и кредитные линии для застройщиков, которые банки сейчас уже открыли, помогут ускорить эту историю. Мы на это очень надеемся.

Проектное финансирование - возможно всё

В рамках блока “Проектное финансирование. Текущая ситуация и перспективы” директор управления финансирования недвижимости Сбера Артём Фалин рассказал о продуктовой линейке, которая в настоящий момент активно расширяется и форматах работы с застройщиками.

“Мы можем финансировать девелопера на любых стадиях - на этапе покупки земли, в рамках КРТ, это тоже сейчас интересный продукт. Проектирование, предпроектная работа, начальная стадия, “социалка” в рамках проекта. Все эти варианты мы обсуждаем. Могу сказать, что со Сбером, в целом, возможно всё. Может, не всегда это просто, но возможно.

Артём Фалин также подробно раскрыл тему рисков, с которыми может сталкиваться как банк, так и клиент.

“Для банка финансовое благополучие застройщика - буквально самое важное, что может быть. Для нас самый плохой проект - это недостроенный. Риски, которые мы видим в отрасли, это отсутствие свободных участков. Найти готовую землю с подключенными сетями даже на уровне Дальнего Востока, наверное, маловероятно. Поэтому сейчас это или механизм КРТ, или участки “с историей”, которые нужно готовить либо в плане сетей, либо в плане юридической очистки.

Второе — это маркетинг. Если с “макроточки” зрения, это прогнозы по госпрограммам, то с точки зрения конкретного проекта — это квартирография, продаваемость планировок, востребованность продукта и местоположение.

Третье - исходная разрешительная документация (ИРД) — вопрос, связанный с недостаточностью действующих сетевых мощностей и необходимостью строить сети.

И четвёртое — это бюджет проекта. Мы всегда закладываем инфляционное удорожание и сроки проекта.

Эксперт привёл типичный пример: если мы ставим удорожание на 15%, это считается много, и застройщики уверены, что построят дешевле. А арматура в итоге дорожает на 40%, и никто из клиентов не сказал, что эти заложенные эти деньги были лишними и они их не выбрали.

Аналогичная ситуация и со сроками. Наверное, только пять процентов из ста не выбирает все лимиты. Поэтому на бюджет и достаточность средств мы призываем смотреть очень внимательно, рассказал представитель Сбера.

Завершающими секциями Форума стали юридические аспекты в отрасли и проблема нехватки кадров.

Юристы в изгнании

Руководитель отделения Международного коммерческого арбитражного суда при Торгово-промышленной палате РФ во Владивостоке, кандидат юридических наук Наталья Присекина поделилась своим опытом работы со строительным сектором.

“Юридические отделы строительных компаний находятся как бы в изгнании. Строители прежде всего думают об объектах, а когда проблема уже возникает, то начинают обращаться к юристам. Тем не менее, на что стоит обращать внимание в работе. Это вопросы самовольной постройки, ее признаки. Был недавно проект постановления Пленума Верховного суда от 14 ноября “О применении норм самовольной постройки”. Этот документ стоит изучить! В нем также указано, что отсутствие разрешения на строительство не может являться единственным основанием для сноса объекта.

"Возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой, если такой объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает прав иных лиц", - объяснила Присекина позицию Пленума.

О существенной нехватке рабочих рук говорил едва ли не каждый второй участник Форума. Директор HH.ru на Дальнем Востоке Ксения Аверина подтвердила этот негативный тренд фактами и неутешительными прогнозами.

Будут люди - будет бизнес

“Не секрет, что сейчас в нашей стране производительность труда не впрямую коррелирует с ростом и экономикой. Во всех отраслях наполняемость и приход людей меньше желаемого. Если сравнивать второй квартал с первым кварталом текущего года, дефицит людей и поток кандидатов становится еще хуже, чем ожидалось. И эта картина раскручивается все сильнее и сильнее. Один из “долгих” факторов сложившейся ситуации — это демография. Если мы посмотрим тенденции последних лет, то в возрастной когорте 20-24 лет находится очень мало людей. А когорта, которая должна прийти ей на смену, это 15-19 лет, содержит людей еще меньше. За последние десять лет экономическая ситуация такова, что людей больше не рождается, и факторов, которые могут стимулировать ее, пока не предвидится”, - объяснила Ксения Аверина.
Форум завершился розыгрышем приятных призов для участников. Три счастливчика, вытянувших счастливые номера, с помощью генератора случайных цифр стали обладателями сертификатов на персональное сопровождение по подбору персонала в Центре занятости Приморского края.

Вице-президент Союза "Торгово-промышленная палата Приморского края" Михаил Веселов еще раз подчеркнул важность проведения подобных мероприятий.

"Это значимое событие, когда собираются профессионалы в той или иной отрасли, тем более строительной, которая всегда являлась локомотивом экономики. Участники мероприятия ставят задачи и перед собой, и перед органами исполнительной власти, ну а мы должны оказать максимальную поддержку всем сторонам в реализации намеченных планов. Тем более, что сегодня на старте — мощнейшие инновации, ожидающие замечательную столицу Дальнего Востока", — говорит Михаил Веселов.

ПОЛНЫЙ ФОТООТЧЕТ С ФОРУМА